“小区开放”一石激起千层浪 律师称业主权益可能受侵害

　　2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》公布后，“不再建立封闭式住宅小区”成为公众讨论的焦点。

　　北京一位不愿具名的房企人士对房掌柜表示，开放式街区对于城市整体而言肯定优于“大院”格局。第一是解决交通问题，第二有利于阶层间的融通流动。

　　但也有开发商吐槽：“我们真金白银买来的土地，园林和道路都是算在出让面积上的……”

　　中咨律师事务所贾瑞果律师认为，根据物权法第七十三条，建筑区划内的道路属于业主共有。如果实施社区开放政策，将会与之违背。

　　小区开放各有利弊

　　前述《意见》指出，实现内部道路公共化，解决交通路网路网布局问题，促进土地节约利用。

　　对此，北京一位不愿具名的房企人士对房掌柜分析：“开放式街区对于城市整体而言肯定优于‘大院’格局，第一是解决交通问题，中国的城市交通很重要的一个问题就是缺乏毛细血管，内部小循环不通，仅靠大动脉肯定是不行的，一个个‘大院’就成为一个个交通“血栓”，副作用明显；第二，有利于阶层间的融通流动，开放式社区有利于不同收入、不同层面人群的交流，减少‘贫民窟’和‘富豪区’的对立情绪。”

　　但也有观点认为，前述《意见》显然对既有社区的私密性提出了挑战。

　　众所周知，私密性是人类对住宅功能的基本需求之一。按照西方人本主义心理学奠基人——马斯洛对人类需求的划分，“私密性”属于人类最基本的心理需求，私密性的满足与否会直接影响人们对家园的依赖感和归属感。

　　网友“蔡大路的月亮”：业主花钱买个封闭小区，就图个安静、安全和里面的公用设施，现在好，全开放给路人使用了，流浪汉也可以过来了。

　　网友“战国鬼谷子”：瞎搞了吧，不封闭，那外面的车在小区内乱窜，噪声也受不了。

　　一位来自开发商的人士向房掌柜记者吐槽道：“我们真金白银买来的土地，园林和道路都是算在出让面积上的，之所以规划大片的园林、水系就是想让业主有一个舒适、私密的居住方式。”

　　中国中央别墅区研究院院长刘东认为，用地广人稀的交通管理办法去解决一个人口密度、建筑密度、车辆密度极高城市的问题，有待商榷。

　　对豪宅私密性提出挑战

　　在像北京这样的一线城市中，当中高端住宅成为市场主流时，这则消息犹如晴天霹雳，让“豪宅们”猝不及防。

　　有业内人士称，豪宅的私密性是产品销售的一大卖点，也是高端客户选择豪宅产品的要素之一，开放式街区的提出无疑是将豪宅推向水深火热之中。

　　前述房企人士，《意见》对豪宅项目影响很大。在现有治安环境下，开放式小区的私密性甚至安全性保障都是问题，对于高密度、高容积率的社区，以楼为单位保障安全（私密性肯定会打折扣）还是可行的。但对于低密度社区，安全就成为一个难于攻克的课题，这个课题很难通过技术手段解决。

　　虽然《意见》提出的”不再建立封闭式住宅小区“在豪宅私密性上提出很大挑战，但北京作为一个特殊的城市，有不少高端项目配建保障房，其在应对方面已有所实践。该人士表示：“硬区隔无法实现，就要设法做好软区隔。另外，人力的投入必须加大，物业安保的投入和物联网等新技术的运用必须增加。”

　　刘东表示：“开发商在规划时，如果政策不允许做院墙，那可以挖一个大概五米深、三米以上宽的壕沟，然后在这里面做垂直绿化。这样的话就是除了除了道闸以外的地方，谁要想进去就要先爬过这个所谓的护城河。”

　　除了在硬件上实施“软隔离”，在物业的投入（如安保人员）开发商也可以多做配备，但是业主能否为此买单仍是一个疑问。

　　有业内人士称，单靠物业的投入解决安全和私密问题也不现实，这需要匹配相应的社区警力和互动形式，不是开发企业或物业企业自己能完全解决的。

　　是否与物权法不符

　　在一个社区，它的公共投入如安保、园林绿化、日常维护等，都是在物业范围内去管理。对于《意见》，刘东提出可能存在违反物权法的相关规定。“如果小区开放，那么小区的业主权益可能会遭到侵害，这是属于小区业主们的个人资产，因为他们已经支付了服务管理费”。

　　对于此问题，中咨律师事务所贾瑞果律师对房掌柜表示，具体要看怎么实施。根据物权法第七十三条，建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。“如果实施社区开放政策，将会与之违背。”